No existe «la mejor inversión inmobiliaria». Existe la mejor inversión para ti, en función de cuánto capital tienes, qué nivel de riesgo estás dispuesto a asumir y qué necesitas que ese dinero haga: generar ingresos mensuales, crecer a largo plazo, o liberarte de la gestión del día a día.
Para ilustrarlo mejor que con teoría, repasamos 5 casos reales de inversores con perfiles muy distintos, y el dilema estratégico que se plantea cada uno. Es muy probable que te veas reflejado en alguno de ellos.
Pablo: 25.000€ propios y capacidad de crédito bancario alta
Pablo quiere comprar ya. Tiene poco capital propio pero una capacidad de financiación bancaria alta, lo que le abre dos caminos muy distintos: apalancarse al máximo para entrar en alquiler convencional o habitacional, maximizando el uso de la hipoteca; o usar ese mismo capital propio para entrar en una operación de flipping en participación, donde el retorno no depende del alquiler sino de la revalorización tras la reforma.
El dilema: ¿apalancarse al máximo en alquiler, o entrar con capital propio en flipping en participación?
La respuesta: con ese capital, Pablo podría comprar un piso para alquiler convencional o habitacional, pero sin margen para reforma. Apalancarse al máximo le permite entrar ya, aunque tendrá que buscar un inmueble que no necesite obra.
Sofía: 100.000€ y miedo a la regulación
A Sofía le aterrorizan las Leyes de Vivienda y la intervención de precios del alquiler, y esa incertidumbre normativa condiciona directamente su estrategia. Con 100.000€, se plantea dos caminos opuestos: refugiarse en modelos menos expuestos a la regulación del alquiler habitual, como el turístico o el flipping; o apostar igualmente por alquiler habitacional o de temporada, fórmulas que en muchos casos quedan fuera de las limitaciones que más le preocupan.
El dilema: ¿refugiarse en turístico/flipping, o apostar por habitacional/temporal pese a la regulación?
La respuesta: modelo turístico. Con 100.000€ y apoyándose en hipoteca, puede entrar en zonas como Turín o Asturias, fuera del radar de la intervención de precios que más le preocupa.
David: 80.000€ y residencia en el extranjero
David vive fuera de España y quiere invertir aquí de forma 100% a distancia, sin implicarse en la gestión. Su dilema no es tanto de rentabilidad como de nivel de involucración
El dilema: ¿alquiler gestionado por terceros, o flipping en participación donde no gestiona nada?
La respuesta: con la gestión integral por nuestra parte, puede optar por un alquiler gestionado por terceros, donde sigue siendo propietario pero delega la operación día a día; o por un flipping en participación, donde ni siquiera gestiona el proyecto, solo aporta capital y recibe el resultado al cierre de la operación
Gonzalo: 150.000€ y preferencia por grandes inyecciones de capital
Gonzalo no le interesa cobrar 500€ al mes de cashflow: prefiere inyecciones grandes de capital cada 12-18 meses, lo que le sitúa directamente en el terreno del flipping. Pero incluso dentro de esa decisión hay un segundo dilema: asumir un flipping individual, con todo el capital y el riesgo concentrado en un único proyecto; o repartir esos 150.000€ en varios proyectos de flipping en participación, diversificando el riesgo a cambio de un retorno por operación más moderado.
El dilema: ¿flipping individual asumiendo el riesgo total, o repartir el capital en varios proyectos de flipping en participación?
La respuesta: su perfil encaja con flipping, ya sea en una operación pequeña individual o repartiendo el capital en cuentas en participación, según cuánto riesgo quiera concentrar en un único proyecto.
Carmen: 70.000€ y necesidad de cashflow
Carmen quiere generar cashflow para ir pagando las hipotecas de sus futuras compras: su objetivo es que cada propiedad ayude a financiar la siguiente. Aquí el dilema es de velocidad frente a recurrencia: empezar con alquiler habitacional, que le daría un cashflow mensual alto desde el primer momento; o hacer flipping para conseguir un pago único que le permita pagar al contado la entrada de su siguiente piso, acelerando el crecimiento de la cartera aunque sin ingreso mensual mientras dure el proyecto.
El dilema: ¿empezar con habitacional por su alto cashflow, o hacer flipping para pagar al contado la entrada del siguiente piso?
La respuesta: con alquiler convencional el cashflow sería muy pequeño para su objetivo, así que le conviene habitacional o turístico, modelos que generan un cashflow mucho mayor para ir cubriendo las hipotecas de sus futuras compras.
Tu capital no es solo un número, es tu punto de partida
Estos 5 casos muestran algo que repetimos mucho: dos personas con capitales similares pueden enfrentarse a dilemas completamente distintos, y no hay una respuesta genérica que sirva para todos. Lo que de verdad decide la estrategia correcta es cómo cruzas tu capital, tu tolerancia al riesgo y lo que necesitas que ese dinero haga por ti.
En Cassà Investments analizamos tu capital, tu perfil de riesgo y tus objetivos para resolver ese dilema por ti, y nos encargamos de la gestión completa para que no tengas que preocuparte de nada.
¿Con cuál de estos 5 perfiles te identificas más?
Habla con nosotros y te asesoraremos para que tu inversión alcance la máxima rentabilidad.