El 29 de septiembre de 2026, el Gobierno español aprobó dos reales decretos-ley que cambian de forma profunda las reglas del alquiler de vivienda. Para quien invierte en inmuebles, la pregunta es directa: ¿qué significa esto para mi rentabilidad y para mi estrategia?
En este artículo repasamos qué ha cambiado, por qué la incertidumbre normativa es hoy un factor de riesgo y por qué, desde Cassà Investments, creemos que este es un buen momento para mirar hacia Turín.
Qué cambia en España
El primero de los decretos (RDL 26/2026) entró en vigor el 1 de octubre y el segundo (RDL 27/2026), el 2 de octubre. Entre sus medidas principales:
- Límite a las subidas de renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones quedan topadas, con un máximo del 2 % sin nuevo acuerdo entre las partes.
- Alquiler de temporada más restringido: exige una causa real y acreditable de la necesidad temporal, y como regla general no puede superar los 12 meses. Si no se cumple, el contrato pasa a tratarse como vivienda habitual.
- Prórrogas más largas: tras el plazo mínimo, el contrato se prorroga por periodos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).
- Más preaviso e indemnización: el propietario que no quiera renovar debe avisar con 6 meses y, salvo excepciones, indemnizar con al menos 12 mensualidades.
- Gastos: no se puede repercutir al inquilino el IBI ni los gastos de gestión y formalización.
A ello se suman las zonas de mercado residencial tensionado de la Ley de Vivienda de 2023, donde se limitan las rentas. A mediados de 2026, Barcelona y Bilbao figuran entre las áreas declaradas.
El verdadero riesgo: la incertidumbre
Más allá del contenido de cada norma, hay un hecho que cualquier inversor debería tener en cuenta: las reglas cambian con rapidez.
Los dos decretos de esta semana llegaron al Congreso con el rechazo anunciado de Junts, PP y Vox. Y no sería la primera vez: este mismo año el Congreso ya derogó un decreto anterior sobre alquileres (el RDL 8/2026). Además, en mayo el Tribunal Supremo anuló el Registro Único de arrendamientos de corta duración que había entrado en vigor en julio de 2025.
Normas que entran en vigor, se votan, se anulan o se rehacen en cuestión de meses dificultan algo esencial en cualquier inversión: poder planificar a largo plazo.
Turín: un mercado con entrada accesible y demanda en alza
Frente a ese escenario, Turín reúne varios elementos que justifican mirarla con atención:
1. Precio de entrada contenido. El precio medio de compra de los inmuebles con los que trabajamos ronda los 100.000-120.000 €. Como referencia de mercado, el precio medio en la ciudad es de unos 2.200 €/m², frente a más de 5.600 €/m² en Milán, a menos de una hora en tren. En alquiler, la diferencia es similar: unos 12 €/m² al mes en Turín frente a casi 23 €/m² en Milán.
2. Mercado en movimiento. En 2026, los precios de venta suben un 8,3 % y los alquileres un 3,8 %, según Immobiliare.it. Nomisma registra un aumento del 9,2 % interanual en las compraventas del primer trimestre.
3. Rentabilidad atractiva. En alquiler turístico, la rentabilidad neta estimada por Cassà Investments se sitúa en torno al 11-15 %. Como referencia del mercado residencial de larga duración, Nomisma sitúa la rentabilidad bruta en torno al 6 %, y los operadores del sector esperan que precios y alquileres sigan creciendo en la segunda mitad de 2026.
4. Una ventana que se estrecha. Los precios de venta crecen más rápido que los alquileres y la accesibilidad empieza a reducirse. Quien entra antes lo hace en mejores condiciones.
Por qué ahora
La combinación es poco habitual: un mercado todavía asequible frente a otras grandes ciudades italianas, con demanda superior a la oferta y precios en ascenso, mientras en España el marco del alquiler atraviesa un periodo de cambios e incertidumbre.
Diversificar no significa abandonar España. Significa no concentrar todo el riesgo en un único mercado y un único marco legal.
Cómo te acompañamos en Cassà Investments
En Cassà Investments nos encargamos de todo, desde la búsqueda del inmueble, la reforma y la gestión del mismo.
Si quieres saber qué oportunidad de Turín encaja con tu perfil y tu estrategia, escríbenos y estudiamos tu caso.
Aviso: este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Las rentabilidades indicadas no están garantizadas. Antes de invertir, consulta con un asesor profesional.
Fuentes: Real Decreto-ley 26/2026 y 27/2026 (BOE, 30/09 y 01/10/2026); Provivienda, Observatorio de la Vivienda Asequible; Immobiliare.it Insights (1T 2026); Il Post (junio 2026); Nomisma, Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026; Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026.